선형 이론
시카고의 부동산 회사에 근무하던 호머 호이트(Homer Hoyt)는 장기적인 부동산 가격의 원리를 규명하기 위해 시카고 대학에서 토지 경제학을 연구했다. 그는 미국 142개 도시를 대상으로 주택과 관련한 자료를 수집하여 1939년 「미국 도시 근린주택의 구조와 성장」이라는 저서를 통해 도시구조는 동심원지대 이론에서 다소 변형된 부채꼴 모양으로 전개된다는 이론을 제시했다.
호이트가 제시한 선형 이론(sector model)은 버제스가 제시한 동심원지대 이론과 유사하지만 다소 발전시킨 형태로 인식된다. 호이트는 도시가 단순한 원형으로 발전하지 않고 부채꼴 모양의 선형으로 발전한다고 주장하였으며, 도시내에서 주요 간선교통로를 따라 방사상으로 형성된 개별 섹터에는 동일한 활동이 입지한다고 보았다. 각 섹터에서의 토지이용은 유사한 활동의 집적으로 인해 계혹해서 동일하게 유지된다는 견해이다. 예컨대 고소득층이 거주하는 장소는 부유한 사람만 그곳에 거주할 수 있기 때문에 계속해서 고소득층의 장소로 남게 된다는 것이다. 반면 공업이 입지한 섹터는 물건의 수송을 위한 철도 교통로나 하천교통의 이점 때문에 계속해서 공업지역으로 남게 된다. 이러한 유형의 섹터는 주거지역·공업지역으로 구성되며, 철도 교통로나 고속도로 또는 하천을 따라 도시외곽으로 성장하게 된다. CBD가 형성된 도시 중심부는 고층의 경관이 특징적이다. 공업지역은 교통망의 발달과 더불어 중심시가지에서 방사상으로 뻗은 섹터에 형성되며, 주거 여건이 열악한 공장 주변에는 저소득층이 주고 거주했다.
CBD와 공업 지역을 제외한 나머지 섹터에는 주택 지대가 형성되는데, 주택 지대의 형성에 영향을 미치는 요인은 크게 교통과 지대다. 토지 임대료가 비싼 고대 지역이 있고 이와 반대로 임대료가 저렴한 저지대 지역도 생겨난다. 도시민은 그들이 지불할 수 있는 지대지역을 찾아 주거지를 마련하기 때문에 저소득층의 주택 지대가 만들어 지기도 하고 고소득층의 주택 지대가 생겨나기도 한다. 공업지역과 별도로 공장에 인접한 곳에는 저소득 노동자들의 주택지대가 형성된다. 저 소득층이 거주하는 지역은 협소한 도로, 높은 인구밀도, 불량한 주거환경으로 특징지어진다. 공장으로 출퇴근은 교통비용에 영향을 미치므로, 공장 노동자들은 가능한 공장 주변의 저소득층 주택 지대에 거주한다.
중산층이 거주하는 지역은 교통비용을 지불할 여건을 갖춘 사람들이 보다 나은 주거 환경을 추구하는 곳이다. 이곳에는 공장노동자는 물론 다른 경제 활동에 종사하는 사람들도 거주하며, CBD로 이어지는 연계도 양호하다. 중산층 주택지대는 도시 내에서 주거지로서의 성격이 가장 잘 들어나는 곳이라 할 수 있다.
부유한 사람들이 거주하는 고소득층의 주택지대는 도시 중심부에서 외곽으로 가장 멀리 떨어진 곳에서 형성된다. 고소득층이 거주하는 시가지는 청결 상태를 잘 유지하며 교통 혼잡도 거의 나타나지 않는다. 거주자의 경제 수준에 어울리게 주택의 규모도 꽤 큰 특징을 가진다. 특히 CBD로부터 뻗은 간선도로망을 따라 고급주택이 줄지어 들어서 있는 곳이 고소득층의 주거지다. 도시민이 양호한 주거 환경을 선택하여 거주하면서 고소득층의 주거지는 전망에 좋고 부지가 충분한 고지대 지역에 입지하는 경향이 강해진다. 고지대의 섹터는 CBD로 부터 거리가 멀어질수록 면적이 증가하므로 고급 주택지가 들어설 토지공급은 크게 어렵지 않다.
다핵심 이론
1945년 초운시 해리스와 어드워드 울만(Chauncy D. Harris & Edward L. Ullman)은 「도시의 본질(The Nature of Cities」이라는 논문에서 도시 내에는 도시의 성장을 주도하는 성장 지점 또는 핵이 여러개 존재한다는 다핵심 이론을 제안했다. 이 모델은 다른 도시구조 이론과는 달리 현대 도시를 설명하는데에도 자주 이용된다. 그들은 시카고를 배경으로 시간의 흐름에 따른 도시의 성장과 복잡성을 설명하고자 이 모델을 제시했으며, 도시는 최초에 단일 CBD에서 성장하지만 시간이 지남에 따라 도시 내 활동이 분산되면서 도시 공간이 변화한다고 간주했다. 분산된 활동은 주변 지역의 사람들을 유인하면서 그 자체가 소규모의 핵으로 기능하고, 소규모의 핵은 규모가 커지면서 주변에 입지한 활동의 성장에 영향을 주기 시작한다.
다핵심 이론은 동심원지대 이론과 선형이론에 기초하여 도시의 실제 모습을 설명하기 위해 제안된 것이다. 자동차 교통의 발달과 물자의 유통 확대가 여러 장소로의 경제활동 집적을 가능하게 해 주었고, 그 결과 도시 내 경제활동은 한 장소에 집중하지 않는다는 것이다. 사람들이 각기 다른 장소에서 경제활동을 영위함으로써 이익을 극대화할 수 있게 되었고, 공해를 유발하는 공업은 주택 지대로부터 멀리 떨어진 장소에 입지한다. 이 이론은 대도시로 팽창하는 도시 구조를 설명하는데 보다 더 적합한 이론이라 할 수 있다.
도시 내에서 이루어지는 개별 토지 이용은 독립적인 지대를 형성하고, 이들 지대는 안전한 지대에 입지한 활동에 영향력을 행사한다. 해리스와 울만은 특정 지대의 경제활동이 인접한 지대의 경제활동에 영향을 미칠 때에 비로서 핵이 형성된 것으로 보았다. 그들은 중심업무 지구, 경공업 지역, 저소득층 주택지대, 중산층 주택지대, 고소득 주택지대, 중공업 지역, 외곽 업무 중심지, 근교주택 지대, 근교공업 지역 등 모두 9개의 기대를 상정했다.
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