3 지대이론
로버트 디킨슨(Robert E. Dickinson, 1947)은 유럽 여러 국가의 도시에 대한 연구를 통해 도시의 기원 및 성장과 관련하여 도시의 형태에 많은 관심을 가졌다. 그는 중세 시대의 건축물이 보존되어 있는 도시를 대상으로 유럽도시의 공간구조를 규명했다. 즉, 도시가 성장하고 발전하는 과정을 역사적 발전과정에 기초하여 중앙지대, 중간지대, 외곽지대의 3개 지대로 구분되어 발전한다는 3 지대 이론을 제안했다.
첫째, 중앙지대(central zone)는 도시의 중심부에서 형성되며, 시가지 형성의 역사는 중세 또는 전 근대 시기까지 거슬러 올라가는 구시가지로 이루어진다. 이곳은 도시의 중심이 될 만한 건축물 및 철도역을 비롯하여 상업시설, 업무시설, 행정시설, 호텔, 주택 등의 다양한 기능이 혼재하는 장소다. 도시 내 중심부에 입지하려는 토지이용 경쟁으로 시가지는 고밀도의 공간으로 형성되어 있으며, 수평적 확장보다는 수직적 확장을 통해 새로운 도시시설이 들어선다. 미국의 도시에서는 건물의 수직적 확장으로 도시 중심부에서 마천루(skyscrper)가 등장하였으며, 서유럽의 대도시에서도 유사한 현상이 나타난다. 중앙지대는 버제스가 제시한 루프(loop)에 해당하며, 다나베는 이 지대를 도시 내에서 많은 기능이 집중되어 있는 도시 활동의 중심 지역이라 했다.
둘째, 중간지대(middle zone)는 중앙지대의 밖에 있으며, 산업혁명을 거쳐 19세기 초반에 건설된 오래된 건물이 들어서 있는 주택지역이다. 당시에는 건물의 밀도나 형태에 대한 규정이 강하지 않았으며, 도시계획이라는 것도 도로의 폭과 형태에 국한되었던 시기다. 따라서 건물은 도시 중심부에서처럼 빽빽하게 들어서 있고 오픈 스페이스와 같은 공공공간은 거의 찾아보기 힘들다. 본래 주거지역의 성격이 강했지만, 토지이용이 혼합되어 이루어지는 곳에는 일부 소규모의 영세한 공장도 있다. 공장은 하천이나 운하 등의 수로를 따라 평지에 집중해 있으며, 주변에는 철도와 기차역이 공존한다. 이처럼 고밀도의 주거공간과 공장이 혼재하면서 중간지대는 점차 열악한 환경에 놓이게 되고 침체와 혼란의 상황이 지속되면서 쇠퇴의 길로 접어든다. 한편 내부에는 구시가지가 들어와 있고 바깥쪽은 신시가지가 개발되어 있으므로, 중간지대를 기준으로 양자는 뚜렷하게 경관이 차별화된다. 중앙지대와 경계를 이루는 부분은 CBD의 주변부에 해당하므로, CBD의 수평적 확장과 더불어 내측은 도심으로 변모하지만 그 인근에서는 점이지대적 성격이 나타나기도 한다. 중간지대는 버제스가 제시한 점이 지대의 성격을 가지는 곳으로, 더나베는 이 지역을 주요지대(main zone)라 명명했다.
셋째, 외곽지대(outer zone)는 중심 시가지에 인접하여 근교로 성장하는 도서와 농촌의 점이지대 적 성격을 가지는 근교의 내측에 자리한 주거지다. 유럽에서는 19세기 말부터 마차, 전차, 자동차 등의 등장으로 근교 지역이 확장되기 시작했으며, 본격적으로 개발된 시기는 대략 제 1차 세계대전 이후의 일이다. 공공공간이 많은 저밀도의 주거지역으로 오래전부터 거주자가 이주해 오면서 필지가 농업용지, 정원, 골프장 등으로 분리되어 공원이나 녹지공간을 많이 확보한 있는 지역이다. 근래에는 고속도로변에 공업단지가 들어서기도 한다. 시가화 구역은 마을이나 오래된 상업중심지, 또는 공업중심지와 같은 구심점 주변에 발달한다. 외곽지대의 성장은 지형과 같은 물리적 환경 및 시가지 확장의 유형에 따라 매우 다양하게 나타나며, 일부 지역에서는 이질적 시설물이 들어서면서 비교적 도시확산을 경험하기도 한다.
동심원지대 이론
버제스가 미국의 시카고를 대상으로 제안한 동심원지대()이론은 그의 이름을 따라 버제스 모델로 불리기도 한다. 그는 다양한 사회졍제적 속성을 가진 사회집단이 도시 내에서 도시 중심으로부터의 거리에 따라 어떠한 양상으로 입지하는지를 분석하였으며, 도시가 성장함에 따라 도시 중심에서 원의 형태로 입지가 결정된다는 사실을 토대로 동심원지대 이론을 발표했다. 버제스 모델이라는 표현은 그가 나중에 명명한 이름이다. 동심원지대 이론은 미국의 도시에 대한 연구를 기반으로 1925~1929년 사이에 확립되었으며, 경험적 근거를 제공한 도시는 시카고다. 도시 중심부는 도시가 수평적으로 확장하는 과정에서 가장 오래된 시가지이고, 외곽으로 향할수록 신규의 시가지가 전개된다. 이 이론에서는 도시 내부를 5개의 지대로 구분했다.
제1지대는 중심업무지구(CBD)에 해당한다. 중심업무지구는 도시의 가장 내측에 자리하며 도시 내에서 가기가 가장 높은 곳으로, 3차 산업을 중심으로 경제활동이 입지한다. 도시에 형성된 교통 네트워크가 수렴하는 장소이므로, 접근성이 가장 양호하다는 특징도 가진다. 건물은 토지이용의 효용을 극대화하기 위하여 고층의 스카이라인을 형성하며 매우 고밀도로 배치된다. 중심업무지구에서 발생하는 상업활동은 주거활동을 점진적으로 열악하게 하는 요인이 되기도 한다. 시카고에서는 중심부를 루프(loop)라 부른다.
제 2지대는 점이지대(transition zone)로서, 주거 활동과 상업활동의 토지이용이 혼합되어 이루어지는 장소다. 따라서 CD 주변에 자리하는 점이지대는 토지이용의 전환이 진행되면서 끊임없이 변화하는 속성을 가진다. 또한 혼합된 토지이용, 자동차 주차장, 노후 건물 등도 점이지대에서 쉽게 볼 수 있는 경관이다. 점이지대는 과거에 공장으로 이용되었던 건물 또는 저소득자들이 거주하던 임대주택이 많이 있던 곳이므로 도시가 성장함에 따라 쇠퇴하는 것으로 간주한다. 점이지대는 공업 활동이 왕성하게 입지해 있던 시기에 인구밀도가 매우 높았던 장소이기도 하다. 이곳에 거주하는 사람들은 경제적으로 빈곤층이 많으며 그들이 거주하는 주택은 하향여과 과정을 거치면서 질적 수준도 매우 열악하다. 이 때문에 도시 내에서는 점이지대에 슬럼(slum)이 형성될 개연성이 가장 높은 것으로 알려져 있다. 점이지대는 내측의 CBD가 외연적으로 확장하는 과정에서 장소의 특징이 뚜렷하게 형성되지 못하기 때문에 회색지대(gray zone)로 불리기도 한다.
제 3지대는 구시가지에 자리한 노동자 주택지대이며, 내부도시(inner city)에서 주거용지로 이용된다. 내부도시는 시가지의 개발 시기가 오래되었기 때문에 기성시가지 또는 구시가지의 개념으로 인식된다. 이곳의 주택은 공장 노동자들을 위한 것이며 점이지대의 주택보다는 여건이 양호한 편이지만, 개발의 역사가 오래된 곳과 그렇지 않은 곳이 혼재함에 따라 체계적인 도시재개발을 필요로 한다. 제 3지대의 거주자들은 바로 내측에 자리한 점이지대에 거주하다가 밖으로 밀려난 2세대 이주자들이 주를 이룬다. 그들은 직장까지의 거리를 최소화할 수 있으며 또한 교통비용도 절감할 수 있다.
제 4지대는 제 3지대의 외측에 형성된 중산층 주택지대이며, 주택의 규모가 큰 신규의 개발지다. 노동자 주택지대에 독신자들이 많이 거주하는 것에 비해, 이곳에서는 가족 단위로 거주하는 사람이 많다. 공원, 오픈스테이스, 상점, 대규모 정원 등 거주자들에게 유용한 시설이 잘 구비되어 있는 곳이기 때문에 주거 여건이 양호하다. 사무직 종사자들이 제 4지대로 주거지를 이전하면서 통근 거리가 멀어져, 결국 그들의 통근 비용이 증가하게 된다. 제 4지대 가운데 교통 조건이 양호하여 접근성이 유리한 곳에는 CBD의 기능을 일부 분담할 수 있는 sub-CBD(부도심)가 형성된다.
제 5지대는 CBD로부터 거리가 가장 먼 도시 주변부의 통근자 지대(commuter zone)로, 다른 지대에 비해 가장 많은 통근 비용을 필요로 하는 곳이다. 통근에 소용되는 비용이 크게 소요된다는 점에서 통근자 지대라 부른다. 여기에 거주하는 사람들은 넓은 주택을 보유하는 동시에 많은 통근 비용을 지불할 수 있는 높은 경제력을 지니고 있으며, 대중교통 이외의 교통수단을 이용하여 생활을 즐길 수 있다. 제 5지대는 도시 외곽에 자리하기 때문에 도시개발이 활발하지 않고 낮은 인구밀도를 지닌 특징이 있다.
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